De prijs van NOM gaat niet over Energiebesparing!
Deze blogpost is geschreven n.a.v. een artikel in het FD <link>. In dat artikel wordt een zwaar accent gelegd op de kosten van een Nul op de Meter renovatie. De framing ‘te duur’ en dus ‘onhaalbaar’ is stoelt op een verkeerder interpretatie van de cijfers.
Heeft u zich ooit afgevraagd wat een ‘normale’ woningrenovatie kost waarvan woningcorporaties er jaarlijks duizenden uitvoeren? Zal een journalist het zich ooit afgevraagd hebben? Ik vermoed dat er op beide vragen een ‘nee’ zal volgen. Bij renovaties waarbij corporaties de keuze maken om te renoveren naar het niveau energieneutraal liggen de prijzen echter onder een fileermes. De bedragen die worden genoemd worden dan afgezet tegen maatregelen die leiden naar enkele labelstappen. Een Nul op de Meter renovatie is dan al snel te duur. Foute framing! Een NOM-renovatie gaat wat betreft kosten maar voor een beperkt deel over energie.
Bekijk een NOM-renovatie eens op deze manier:
- Een NOM-renovatie draait primair om renovatie en niet om energiebesparing.
De woningen zijn domweg aan de beurt voor een hoog-niveau-renovatie. Die renovatie is onderdeel van het portfoliobeleid en het daaraan gekoppelde strategisch voorraadbeleid die een corporatie voert.
- Deze hoog-niveau-renovaties moeten niet verward worden met duurzaamheidsingrepen.
Dat zijn ingrepen die corporaties uitvoeren bij bezit waarvoor op de korte termijn geen hoog-niveau-renovaties gepland zijn. Dat gaat over het algemeen om spouwmuren vullen, dubbelgals plaatsen en het plaatsen van een HR-ketel.
- De prijs voor hoog-niveau-renovaties verschillen erg per woningtype en corporatie.
Veel is afhankelijk van de bouwtypologie, staat van onderhoud, aanwezigheid van asbest en vervuilingen, aanwezigheid van zelf aangebrachte aanbouwen, de mate waarin het interieur wordt meegenomen etc etc.
- Daarnaast denken corporaties ook steeds meer in termen van Total Costs of Ownership.
Dat betekent dat men keuzes aan de investeringskant kan maken die leiden tot hogere investeringen maar lagere onderhoudslasten tijden de exploitatieperiode.
- Corporaties geven voor een hoog-niveau-renovatie bedrage uit die liggen tussen de 35.000 en 70.000 euro.
- De prijzen voor NOM-renovaties variëren op dit moment en liggen tussen 70.000 euro en 100.000 euro.
De rendementen op deze investering liggen tussen de 4% en 5%. Dat zijn rendementen die corporaties op geen enkele (nieuwbouw)investering maken.
- Dat betekent dat de meerprijs voor een NOM-renovatie rond de 30.000 euro ligt.
- Die 30.000 euro investering wordt afgedekt door de extra geldstroom die EPV is gaan heten.
Met de EPV is die meerprijs zelfs rendabel voor een 25-jarige businesscase.
- Discussies over de prijs zouden dus niet moeten gaan over de prijs van een NOM-renovatie.
Hij zou moeten gaan over het verschil tussen de normale hoog-niveau-renovatie en de NOM-renovatie. Als het lukt om de meer investering af te dekken met de EPV is er per definitie sprake van een sluitende businesscase.
- De afgelopen jaren is het al gelukt om de kosten voor de basis hoog-niveau-renovatie fors te verlagen door een slimmer en integraler te werken.
- De meerkosten voor NOM kunnen nog fors dalen door innovaties waaraan nu driftig wordt gewerkt door bouwers en toeleveranciers.
Het vermoeden bestaat dat die meerprijs kan dalen naar zo’n 10.000 euro. Dat betekent nog altijd dat het de meerprijs is ten opzichte van een normale hoog-niveau-renovatie. Ook de prijs van die ‘normale’ hoog-niveau-renovatie zal nog dalen door innovatie en industrialisatie.
- De prijs van een NOM-renovatie zal dan maar zo kunnen variëren van 40.000 euro tot 70.000 euro.
Het gaat nog zeker een jaar of 5 duren voordat we die prijsniveaus gaan halen. NOM kan dan concurreren met de huidige prijzen van hoog-niveau-renovaties.
Het is dus onmogelijk om zomaar losse prijzen te noemen van NOM-renovaties zonder daarbij de context en het perspectief te kennen.
Hoog-niveau-renovaties zijn nodig voor het verbeteren van wooncomfort, de kwaliteit van het binnenmilieu (gezondheid), het up-to-date houden van de voorraad (waardeontwikkeling) en het verbeteren van leefbaarheid in wijken en buurten. NOM-renovaties liften dus mee op ingrepen die hoe dan ook uitgevoerd moeten worden woningcorporaties.
Renovaties naar energieneutraal zijn nodig om onze klimaatdoelen te halen. Het is de uitdaging om de meerprijzen ten opzichte van ‘normale’ hoog-niveau-renovaties’ steeds verder te verlagen. Dat is de uitdaging waaraan de bedrijven die zijn verenigd in de Stroomversnelling keihard werken.
Categorieën
BLOG van de Groep 
Mooi pleidooi. Primair zou je denken, we wachten 5 jaar totdat de prijs omlaag is gegaan. Daarnaast is het zo dat hoog-niveau aanpak zonder NoM de woonlasten ook omlaag kunnen brengen. Weliswaar door subsidieregelingen, maar alles telt. NoM is voor de huurder en de corporatie niet de voordeligste oplossing. Uiteraard bij nieuwbouw is het wel een betaalbare oplossing en weet de huurder waar die aan begint met EPV. De koppeling met NoM en leefbaarheid in wijken en buurten zie ik niet direct. Die wordt bij elke verbetering op wat voor niveau dan ook bereikt en is niks specifieks voor NoM. Daarnaast is het ook zo dat corporaties het geld van huurders beheren. En niet iedere corporatie kan nu zoveel geld vrijmaken voor zulke investeringen. Voor de huurder is het niet altijd handig om 12 maanden EPV te betalen en een deel van die tijd niet thuis is. De investeerders heeft wel garantie dat die zijn geld terug krijgt en de huurder heeft de zekerheid los van de prestatie dat hij zijn geld kwijt is.
De opwaardering naar B-label is niet altijd 40k trouwens. Kan ook 20 k zijn, afhankelijk van het bezit. Dan loopt het verschil op tot 45k tov NoM.
Een korte reactie:
Een woning naar B-label brengen voor 20K valt niet in de categorie hoog-niveau-renovaties maar in de categorie energiemaatregelen. Vervanging van dak, goten, kozijnen, isolatie, schil, asbest en installaties op het niveau van wat het bouwbesluit eist bij ingrijpende verbouwingen is van een andere orde.
De meerprijs van NOM is voor een corporatie met een normaal financieel profiel (90%) gewoon te doen omdat die meerprijs geen enkele van de ratio’s beïnvloed. Sterker nog ze verbeteren doordat deze ingreep over een langere levensduur doorgerekend mag worden.
Met betrekking tot leefbaarheid is er in zoverre verschil dat er bij NOM meer aandacht is voor architectuur en per definitie een totale make-over.
Huurder die het zich kunnen permitteren om een sociale huurwoning te bewonen in combinatie met een woonplek elders bewonen volgens mij een woning die niet voor hen bedoeld is. Het is ook een vergezocht argument. Daarnaast is het ook niet waar want als die periode tussen maart en oktober valt verbruiken ze geen energie en wordt er des temeer opgewekt. Voor die opgewekte energie krijgt de huurder aan het eind van het jaar een fijn bedrag overgemaakt op zijn of haar rekening.
Wachten op lagere prijzen gaat helaas ook niet werken. Want, zoals bekend, als iedereen wacht gaan die prijzen niet omlaag.