DE EPV VOOR LABELSTAPPEN….WAAROM DAT GEEN GOED IDEE IS

(Jan Willem van de Groep, december 2015)

Het idee van een Energie Prestatie Vergoeding (EPV) is bedacht als conditie om grote verduurzamingsstappen te faciliteren bij de renovatie van sociaal gelabelde huurwoningen. Zonder deze EPV bestaat, voor ca. 1/3 deel van het corporatiebezit, het risico dat woningen de DAEB grenzen overschrijden of dat bewoners geen aanspraak meer kunnen maken op huurtoeslag. De EPV maakt het dus mogelijk om naast huur en servicekosten een derde geldstroom in rekening te brengen als alternatief voor een reguliere energierekening zonder volkshuisvestelijke consequenties.

Op dit moment zijn er een aantal corporatiebestuurders die een politieke en ambtelijke lobby voeren met als doel de EPV ook te mogen inzetten voor renovaties waarbij sprake is van labelverbetering. Zij zijn van mening dat er met het invoeren van de passendheidstoets onvoldoende incentives overblijven om überhaupt iets te doen aan energiebesparing.

De passendheidstoets maakt de stap naar een NulOpDeMeter renovatie nog aantrekkelijker. De harmonisatieruimte kan namelijk vrijwel geheel ingezet worden voor het volkshuisvestelijk beleid van de corporatie. Met de EPV is het immers mogelijk om additionele investeringsruimte te verkrijgen (nieuwe kasstroom).

Het inzetten van de EPV voor kleinere stappen is om een aantal reden niet verstandig. Hieronder wordt dat kort uitgelegd vanuit een zestal perspectieven.

Perspectief CO2 emissies
Het klimaatakkoord van Parijs is nog vers en de essentie ervan is het mondiaal volledig vervangen van fossiele brandstoffen door hernieuwbare energie met een ambitieuze tijdlijn: 2050. Voor de woningsector betekent dit dat het alleen gaat lukken als we vanaf nu consequent inzetten op hernieuwbare energie. NOM-renovaties zijn ‘niet fossiel’ en kunnen dus altijd van hernieuwbare energie gebruik maken. Label-B-renovaties leunen nog volledig op gas voor verwarming en tapwater.

Perspectief Volkshuisvesting en Betaalbaarheid
Door sommigen worden de passendheidseisen uit de nieuwe woningwet zo uitgelegd dat het beeld ontstaat dat plotseling alle woningen verhuurd moeten gaan worden op het niveau van de eerste of tweede aftoppingsgrens. Dat is onjuist. De passendheidstoets is geen objectmaatregel. Corporaties moeten aan 95% van een specifieke gedefinieerde doelgroep een passende woning bieden. Die doelgroep bezet zo’n 50% van de sociale woningen. Vooral in de Randstad is het aantal mensen dat in aanmerking komt voor passend toewijzen beduidend lager dan buiten de randstad. Verder is de passendheidstoets van toepassing op nieuwe verhuringen. Het is dus niet in één keer kommer en kwel aan de inkomstenkant. In 2014 is door de corporaties 68% van de woningen passend toegewezen. Dat betekent dat van zo’n 27% van de halve corporatievoorraad (= 14%) de prijzen nog moeten dalen.

De gemiddelde sociale huurprijs van een sociale woning bedraagt op dit moment zo’n 500 euro (de cijfers van Aedes en Woonbond verschillen enigszins). De eerste aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens bedraagt 587 euro per 2016. De tweede aftoppingsgrens voor drie- of meerpersoonshuishoudens bedraagt 629 euro. De harmoniseringsruimte voor label B-renovaties bedraagt dus gemiddeld zo’n 100 euro. Dat schept een investeringsruimte van zo’n 25.000 euro. Dat lijkt voldoende voor welke labelstap dan ook die additioneel wordt meegenomen bij renovatie of groot onderhoud. De Randstad corporaties kijken er echter anders tegenaan. Zij willen de maximale harmonisatieruimte gebruiken om de huren zo dicht mogelijk naar de toegestane maximaal redelijke huur te brengen. Daarna willen zij een additionele toeslag voor energetische maatregelen in rekening kunnen brengen.

overwegingen:

• Energetische maatregelen zijn bij grote renovaties of groot onderhoudsingrepen verplicht gesteld vanuit het bouwbesluit. De meerkosten, ten opzichte van ‘wat de corporatie toch al moest doen’, zijn in die zin marginaal.
• Dat betekent dat een B-label renovatie niet eens meer als additioneel en als kwaliteitsverbetering moet worden beschouwd. Het zou de minimale basiskwaliteit van een woning moeten zijn.
• Wanneer de harmonisatie volledig wordt ingezet voor het “volkshuisvestelijk” beleidsdeel dan zal het energiedeel altijd volledig worden doorberekend. Aangezien de beloofde energiebesparingen voor labelstappen zelden worden behaald zal de energierekening niet veel dalen met als consequentie woonlastenstijging.
• Het deel van de woningen dat niet passend hoeft te worden verhuurd zou onder datzelfde regime vallen waardoor daar de woonkosten explosief kunnen stijgen.
• In beide gevallen zal de huur na mutatie worden verhoogd naar de 1e of 2e aftoppingsgrens. Dat zal voor Randstad corporaties vaak makkelijker zijn dan voor ontspannen woningmarkten. Daar zijn de markthuren voor bepaalde type woningen vaak fors lager dan de aftoppingsgrenzen.

Perspectief Waarde creatie
Een NOM renovatie gaat over veel meer dan energie. De toegevoegde waarde van een make-over betekent ook: gezondere huizen, vernieuwde straten, prettiger leefomgevingen, meer wooncomfort en een katalysator voor andere maatschappelijke opgaven.
Daarnaast hangt de haalbaarheid van investeringen ook steeds mee samen met de effecten op de marktwaarde van een woning in verhuurde staat. De effecten van label renovaties op de eindwaarde van een woning zijn minimaal. Bij NOM woningen zijn die waardestijgingen aanzienlijk en tenminste vergelijkbaar met de meerprijs van NOM t.o.v. een normale renovatie ingreep (zie notitie financierbaarheid NOM renovaties).

Perspectief Innovatie
De Stroomversnelling jaagt innovatie aan. De NOM – concepten zullen daardoor over vijf jaar compleet andere specificaties hebben en tegen lagere prijzen worden verkocht. De prijzen zullen dan tegen de prijzen van een B-labelrenovatie aan kruipen.
Als we echter nu de label B stap nog eens extra gaan belonen door die onder het epv-regime te brengen, ontmoedigen we de grotere investeringen in NOM renovaties. Het werkt dus averechts om dat te doen omdat het risico bestaat dat corporaties massaal terugvallen op de kleine labelstappen en de genoemde innovatie stil gaat vallen.

Daarnaast heeft een aantal bouwers en corporaties nu al fors geïnvesteerd in NOM concepten. Het vergroten van de beloning voor labelstappen maakt die (noodzakelijke) concepten in één klap waardeloos.

Perspectief Energiesysteem
Vanuit de Rijksoverheid bestaat een voortdurende drang om het energiesysteem centraal te blijven sturen. Dat blijft ook noodzakelijk als de gebouwde omgeving met labelstapjes wordt geoptimaliseerd naar Energieneutraal. Daarmee wordt een dubbele lock-in gecreëerd. Met labelstapjes is het namelijk onmogelijk om de doelen van 2050 te halen. Door het continue stapelen van maatregelen wordt het moment naar de noodzakelijke grote stap namelijk steeds verder in de tijd geschoven. Daarnaast moet ook de infrastructuur voor gas, elektra en eventuele warmte in stand gehouden worden. Vernieuwingen van gas gerelateerde installaties zorgen er voor dat het moment dat een woning, straat, buurt of wijk van het gas af kan maar zo 20 tot 25 jaar wordt uitgesteld. De fossiele afhankelijkheid blijft dan onacceptabel groot. Buiten dat is het gasnet in dit decennium op veel plaatsen toe aan een renovatie. Het is dan ook van groot belang juist nu de keuze voor ‘niet fossiel’ te maken zodat grootschalige renovatie van gasnetten (kosten worden gesocialiseerd) voorkomen kan worden.

Perspectief Businesscase
Een EPV voor labelstappen maakt de businesscase voor een B-label wel aanzienlijk beter omdat er additioneel zo’n 60 euro per maand opgeteld kan worden bij de huur. Uit een eerste berekening blijkt dat daar een investeringsruimte uit ontstaat van zo’n 37.000 euro. (uitgangspunt daarbij is de 1e aftoppingsgrens). Zonder EPV zou die investeringsruimte zo’n 25.000 bedragen (effect van 10 jaar levensduurverlenging en harmonisatie). Wanneer er geen sprake is van een EPV moet er dus op een B-label zo’n 12.000 euro afgeschreven worden als onrendabele top. Met een EPV is er sprake van een sluitende businesscase (beide zijn exclusief de eventueel bijkomende kosten zoals asbest, ZAV’s, achterstallig onderhoud etc.). De consequentie hiervan is dat de financiële aantrekkingskracht van label-B renovaties (tussen de 20% en 30% energiebesparing) in de perceptie van corporaties groter is dan NOM waardoor de veel radicalere NOM-renovatie buiten beeld verdwijnt.

Die perceptie is onjuist omdat beide investering een vergelijkbaar effect hebben op de financiële ratio’s van de corporatie. Het gaat dus niet om het kiezen tussen label stappen bij heel veel woningen of een paar NOM-renovaties bij een paar woningen. Corporaties kunnen (nu al) heel veel grote stappen zetten (NOM) zonder negatieve effecten op woonlasten en investeringsruimte.