Spring naar inhoud

Dertig Miljard ?!

Kritiek op verhuurdersheffing is terecht maar gebruik daarvoor wel de juiste getallen.

Leer meer over de opgave van de woningcorporaties tussen nu en 2035.

Wat kan de bouwsector betekenen voor het verlagen van kosten voor de corporatiesector?

Het offensief dat de corporaties een aantal weken geleden hadden ingezet tegen de verhuurdersheffing kreeg kortgeleden bijval door een rapport van ABF research en het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) geïnitieerd door het ministerie van Binnenlandse Zaken. Daarmee is er eindelijk valide argumentatie richting de politiek om die vermaledijde verhuurdersheffing van tafel te krijgen. Het rapport levert voor de bouwsector een mooie inkijk in de opgave die corporaties de komende 15 jaar staat te wachten.

Cijfers die ieder bouw- en installatiebedrijf werkzaam voor corporaties zou moeten kennen. De schrijvers van het rapport berekenden dat de sector tot 2035 zo’n 30 miljard euro tekort komt om de belangrijkste opgaven (nieuwbouw en verduurzaming) in te kunnen vullen. Dat is een fors bedrag. In deze bijdrage duik ik met u de cijfers in die ABF en het WSW samen geproduceerd hebben. We onderzoeken de opgave en geven en passant wat praktijkcijfers mee waarmee wellicht in de toekomst een nog nauwkeuriger beeld van de opgave geschetst kan worden.

Aanleiding verhuurdersheffing

De bruteringsoperatie waarmee in 1995 het huidige sectormodel is gestart leidde destijds als tot scheve gezichten bij de VVD en de rechter flanken van de politiek. De corporaties vertrokken namelijk niet onbemiddeld vanuit het overheidsbestel naar een, weliswaar gereguleerd, marktbestel. Het geld leek destijds tegen de plinten te klotsen wat niet heeft bijgedragen aan de meest effectieve investeringen in sociale volkshuisvesting, integendeel zou je kunnen zeggen. De aanvallen vanaf de rechtse kant van de politiek zijn er vanaf die tijd dus altijd geweest. 80.000 nieuwbouwwoningen korting op verhuurdersheffingvoor corporaties

In 2002 voorspelde de bestuurder van de corporatie waar ik toen werkte (Paul Driever van Sité Woondiensten) dat er een tijd kwam waarin we als corporaties zelf gingen opdraaiden voor het bekostigen van de huursubsidie. Dat is dus nu gebeurd. De aanleiding daartoe ontstond na een aantal forse schandalen binnen de sector waarmee volkshuisvestingsmiddelen verdwenen in zaken die weinig bijdroegen aan het realiseren van de missie die woningcorporaties hebben: zorgen voor betaalbare huisvesting voor doelgroepen die daar zelf moeilijk in kunnen voorzien.

Natuurlijk wilde de VVD al veel langer de sociale woningbouw aan banden leggen maar de sector zelf overhandigde de stok ingekerfd met: zonnekoningengedrag, hoge interne kosten, flinke financiële missers, foute en risicovolle (koopwoning)projecten, fraude, investeringen buiten kerntaken, etc.

Gevolgen verhuurdersheffing

De gevolgen van de heffing zijn niet louter negatief. Zo kwamen er heftige reorganisaties (interne kosten 25 procent omlaag), nieuwe beleidsregels over kerntaken en nieuwe regels rondom governance. Het negatieve gevolg was een handrem op investeringen. Dat laatste was niet zozeer omdat het niet meer kon, maar meer omdat de sector zich misdeeld voelde; verongelijkt is wellicht een betere term. Of dat terecht is geweest, is de vraag.

De jaarlijkse cijfers die de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) aanlevert als gemiddeld beeld van de sector laat zien dat er tot nog toe ieder jaar financiële overschotten zijn geweest. Die zijn vooral gebruikt om extra af te lossen en rechtstreeks te investeren (dus niet als vrije kasstroom om leningen mee aan te trekken). Het Aw heeft meermalen aangegeven dat die ruimte er wel was voor veel corporaties. De corporaties hebben vanaf de heffing altijd goed kunnen uitleggen wat er allemaal niet kon, ook collectief zoals de afgelopen weken weer is gebleken. Een collectief aanbod, met keiharde uitvoeringsgaranties, wat de corporaties gaan doen zonder heffing is er echter nooit van gekomen.

Dat de heffing nu echt investeringen in de weg staan is voor iedereen wel duidelijk. Ik denk ook dat corporaties zonder de heffing fantastische dingen kunnen doen. Ik ben er echter niet zeker van dat de corporaties dat ook gaan doen zodra de heffing het loodje legt. Want op dat moment is er weer veel geld te besteden en moet je sterk in de schoenen staan om de beste keuzes te maken voor het huisvesten van kwetsbare groepen en de continuïteit van je bezit.

VPB en ATAD

De VPB en de daaraan gerelateerde ATAD-regels leggen ook een beslag op de beschikbaarheid van middelen (oplopend tot 700 miljoen per jaar – PWC-2020). De VPB is al veel eerder ingevoerd dan de heffing maar altijd een beetje gezien als een klein dingetje omdat corporaties immers nauwelijks winst maakten. Als je winst maakte dan deed je je werk gewoon niet goed was de (wat mijn betreft goede) gedachte. Dat is veranderd met de invoering van ATAD. Een Europese anti-belastingontwijkingsrichtlijn voor multinationals (ja, u leest het goed). Volgens die richtlijn mag het grootste deel van de rentekosten van corporaties geen onderdeel uitmaken van het resultaat voor belasting. Principieel is deze regel bezwaarlijker dan de heffing.

Het ondergraaft immers het principe van staatssteun volledig. Corporaties kunnen namelijk niet het Eigen Vermogen vergroten door investeerders aan te trekken of door zomaar even woningen te verkopen. Alles is gereguleerd. Ze zijn en blijven dus (terecht) afhankelijk van goedkope leningen geborgd door de overheid. Een overheid die vervolgens de voordelen van borging weer wegsnoept door een regeling die totaal niet bedoeld was voor deze sector. Dat de weerstand tegen de verhuurdersheffing groter is dan de weerstand tegen deze onbegrijpbare regeling snap ik niet helemaal. Snel afschaffen dus.

Rapport Opgaven en Middelen Corporatiesector

De twee grote opgaven die worden genoemd in het rapport zijn de bouw van 378.400 woningen tussen nu en 2035 en de verduurzaming van ca. 685.000 woningen tussen nu en 2035. Het definiëren van de volkshuisvestelijke opgave is ABF volgens mij prima gelukt. Ik heb de vertaling naar investeringen hieronder in een tabel samengevat.

De prijzen in bovenstaande tabel zijn bovenop de kosten en investeringen die corporaties normaal gesproken maken voor het in stand houden van het woningbestand.

Nieuwbouw kan met minder

Hieronder een tabel waarin ik de aantallen woningen per type uit de rapporten heb gehaald met de bijbehorende budgetten waarmee is gerekend. De nadruk komt volgens de onderzoekers vooral te liggen op de bouw van gestapelde woningen.

Er zijn een paar kanttekeningen te maken op de bedragen die zijn gebruikt in de hele doorrekening. Minstens halvering verhuurdersheffingvoor nieuwbouw en verduurzaming

  • Er is in de berekening een BENG-opslag van 5 procent meegenomen vanaf 2022. Dat is volkomen onnodig. Gasloze woningen die voldoen aan het huidige Bouwbesluit met extra aandacht (wat de meeste corporaties gewoon doen) voor ventilatie, luchtdichtheid en opwek voldoen makkelijk aan de nieuwe NTA-8800 eisen. Een meerprijs van ca. 8.500 euro is dus onnodig.
  • Leg nog een paar zonnepanelen extra op de woning (ca. 4.000 euro meerprijs) en de woning is geschikt voor het innen van de zogenaamde Energie Prestatie Vergoeding. Die levert een extra investeringsruimte op van ca. 20.000 euro. Het is uiterst merkwaardig dat dit hele fenomeen niet is meegenomen in het rapport terwijl inmiddels 46 procent van de corporaties op dat niveau bouwt.
  • De bouwkosten van nieuwbouwwoningen inclusief grond komen uit een accurate bron. De afgelopen jaren zijn er echter wel ontwikkelingen gaande rondom de toepassing van industrieel vervaardigde woningen die gaan leiden tot lagere stichtingskosten. Die ontwikkelingen vinden waarschijnlijk een beetje plaats buiten de scope van de mensen die aan dit rapport gewerkt hebben. De corporaties die hiermee bezig zijn kiezen voor de aanbod-route. Daarbij verdwijnen de bijkomende kosten vrijwel geheel en dalen de bouwkosten door industrialisatie en de daarbij behorende schaal. Corporaties worden inkopers van concepten en niet de uitvrager van zelfbedachte one-offs. Uiteraard gaat het dan vooral om grondgebonden woningen, maar ook appartementen kunnen conceptueel.
  • De binnenstedelijke opgave kan duurder uitpakken wanneer de corporaties de volle verantwoordelijkheid pakken voor het oplossen van lastige ontwikkelposities. Het is echter maar de vraag of de corporaties daarvan moeten en willen zijn. Het zijn de gemeenten en ontwikkelaars die de condities moeten scheppen waarbinnen corporaties hun plicht voor het bouwen van sociale huurwoningen kunnen invullen voor prijzen die passen bij de opdracht die ze hebben.

We kunnen dus als bouwsector al meer bieden dan de onderzoekers en beleidsmakers inrekenen.

Teveel gerekende 5% voor BENG= 3,1 miljard te hoge kosten
Niet meegenomen EPV (50% met EPV) = 2,8 miljard te weinig opbrengsten
Inkopen van industrieel vervaardigde woningen= 3,7 miljard besparing.

Sloop wordt duur betaald

De sector gaat de komende 15 jaar maar liefst 265.800 woningen slopen of vervreemden. Dat zijn 17.720 woningen per jaar. Zo’n 9.000 woningen per jaar worden verkocht en 8.500 gesloopt. Slopen hakt flink in op het Eigen Vermogen en dus op de ratio’s waarmee de conclusies getrokken worden in dit rapport. Uiteraard zijn er plausibele, maatschappelijk onderbouwde verklaringen voor sloop maar het is niet zonder reden dat beleggers en particuliere eigenaren hoogst zelden slopen. Het is een directe aanslag op de cashflow en het betekent directe waardevernietiging op de balans. Nu ook corporaties vanuit markt- en beleidswaarde dit soort keuzes maken, ligt sloop steeds minder voor de hand (vroeger schreef je een vrij geringe bedrijfswaarde af).Flexwoning is een blijvertjeLees meer

Het is dan ook logischer om dit type woningen voor relatief lage bedragen aan te bieden aan starters (kluswoningen) of andere groepen die moeilijk aan een eigen woning kunnen komen. Waarom zou je flexwoningen bouwen terwijl een sloopwoning ook als zodanig gebruikt kan worden? Of strip een flat tot op het casco en bedenk in wat voor mate het casco dat er dan nog staat verschilt van een nieuwe. Het oogsten van casco’s waar een volledig nieuw binnen- en buitenpakket aan toegevoegd kan worden leent zich uitstekend voor een conceptuele aanpak en meer circulair kun je het niet krijgen.

De opgenomen sloopkosten in het rapport van 17.200 euro per woning zijn erg hoog. Wanneer er tijdelijk beheer wordt toegepast is er vaak sprake van een situatie van natuurlijk verloop waarbij geen verhuiskosten betaald worden en vice versa. Ik denk dat op het hele sloopprogramma nog wel een paar miljard euro is te verdienen.

Verduurzaming en al geplande renovaties

Het is verstandig om verduurzaming niet te zien als een losse opgave. Het moet onderdeel zijn van de onderhouds- en renovatie-opgave die corporaties hoe dan ook op hun bordje hebben liggen. We mogen er vanuit gaan dat tot 2050 nog zeker 1,5 miljoen woningen nog een flinke ingreep voor de kiezen krijgen. Dat past feilloos in het idee van dit rapport om ca. 690.000 woningen per 2035 verduurzaamd te hebben.

In onderstaande tabel heb ik de opgave zoals die in het rapport wordt beschreven samengevat.

Een paar opmerkingen over het rapport m.b.t verduurzaming.

  • Voor een warmtepomp wordt in het rapport van ABF een bedrag ingerekend van ca. 30.000 euro. Mensen uit de praktijk zullen dat bedrag absoluut niet herkennen. Een warmtepomp voor een corporatiewoning kost geïnstalleerd ca. 8.000 euro (aannemerskosten). Daar staat tegenover dat de combinatie van isolatie en ventilatie weer op een ongelooflijk laag niveau van ca. 8.000 euro per woning is ingerekend.
  • De veronderstelling dat je met woningen die gelabeld zijn met C, B of A vrij makkelijk kunt overstappen op een aardgasloze bron is onjuist. Dat is alleen van toepassing wanneer er een hoog/midden temperatuur warmtenet wordt toegepast (>70 graden). In alle andere gevallen is eerst een investering in isolatie noodzakelijk om met lage temperatuurverwarming te kunnen verwarmen.
  • Alhoewel de verdeling niet klopt kan wel gesteld worden dat de bedragen voor de combinatie van verduurzamen, woningverbetering en onderhoud optellen tot een aannemelijk bedrag dat leidt tot een bijna EPV-waardige woning in het geval van warmtepompen, warmtenetten op Midden Temperatuur (<70 graden) en warmtenetten op Lage Temperatuur (<50 graden).
  • Veel woningen kunnen het EPV-niveau halen door toevoeging van zonnepanelen. Daardoor kan voor die woningen een extra investeringsruimte rond de 20.000 euro per woning opgeteld worden. Een EPV-woning mag binnen deze opgave dus ca. 86.000 euro kosten (zie tabel 4). Ontwikkelingen binnen het programma Renovatieversneller laten zien dat lagere prijzen tot rond de 70K haalbaar moeten zijn bij grote schaalsprongen. In dat geval kunnen de kosten van woningen met EPV ten opzichte van de gecalculeerde kosten in dit rapport fors omlaag. Inclusief EPV komen de renovatiebudgetten dan ver onder de geraamde budgetten uit het rapport. Aangezien de bouw dat nog niet heeft waargemaakt is het niet opportuun die verlaging nu in te rekenen.
  • Een pertinente onjuistheid in het rapport is de veronderstelling dat de onderhoudskosten van een warmtepomp 600 euro per jaar bedragen. Zo’n 100 euro daarvan is jaarlijks onderhoud. Het resterende bedrag zullen de vervangingskosten zijn. Waar die bedragen vandaan komen is vooralsnog een raadsel. De praktijk is dat nooit de gehele investering als vervanging ingerekend wordt. Het buitendeel wordt vervangen plus nog enkele mechanische onderdelen en sensoren van de binnenunit. De kosten daarvan bedragen ca. 2.500 euro, tel daar nog reparaties bij en het bedrag halveert. Gerekend over 475.000 woningen telt dat totaal maar zo door naar 2,1 miljard euro.
  • In het rapport wordt ervan uitgegaan dat de oplossingen die de bouw- en installatiesector bieden nog flink dalen. De dalingen komen ongeveer overeen met de indexatie van de komende 15 jaar. Dus prijsverhogingen zitten er niet in bouwers!

Conclusie

Dit is geen pleidooi voor het handhaven van de verhuurdersheffing. Er zit echter wel wat ruimte in de gebruikte cijfers waarmee het tekort van 30 miljard enigszins ter discussie gesteld kan worden. Het is echter ook duidelijk dat er een fors tekort blijft. De verduurzamingsopgave zal daar het meeste last van hebben. Door het gebrek aan middelen zal er eerder gekozen worden voor renovatieoplossingen die niet in één stap leiden tot de situatie die per 2050 wenselijk is. Dat is wel nodig. Het wordt namelijk een hele tour om de volgende batch woningen (ca. 800.000) tussen 2035 en 2050 aan te pakken. Dan mogen deze woningen niet meer in de weg zitten.

De bouw- en installatiesector heeft de opgave om betere, goedkopere en duurzamere oplossingen te bedenken waardoor de keuze voor de corporatie om voor een hoge ambitie te gaan makkelijker wordt. Industrialiseren is dus het devies om die beoogde ambities waar te kunnen maken. Het is aan de politiek om te beslissen hoe snel de opgave ingevuld kan worden. Daarnaast komt er door een beter betaalbaar aanbod vanuit de bouwsector ook ruimte vrij om na het verdwijnen van de heffing te investeren in de middenhuur waar commerciële huurders ver van wegblijven (want te laag rendement).

Een segment waar nu de grootste vraag naar woningen heerst. Weg met die verhuurdersheffing dus. Wanneer de corporaties een stevig aanbod doen omgeven met garanties dat het programma uitgevoerd wordt zoals door ABF-research beschreven dan lijkt me het vervallen van de verhuurdersheffing en ATAD een uitermate goede deal voor de samenleving.

Eerste publicatie in Cobouw door Jan Willem van de Groep op 27 jul 2020

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: