Misbruikte innovatiekracht

Column Cobouw nr 7, 25 juni 2014

De tijdelijke commissie huizenprijzen heeft in haar aanbevelingen weinig gezegd over pervers grondbeleid. Dat is pijnlijk voor bouwers die nu fors investeren in innovatie en industrialisatie. Bouwers lossen namelijk met betere spullen voor lagere prijzen ongewild het probleem van gemeenten en grondeigenaren op.

In het verleden heb ik regelmatig de rol van gebiedsontwikkelaar en/of opstalontwikkelaar gespeeld. De belangrijkste les: de grondexploitatie is de vijand van de opstalexploitatie. De grondexploitatie gaat over winstmaximalisatie, uitsluiten van risico’s en een abstract voorstelling van de toekomstige bewoners. De inkomsten uit de grondexploitatie komen immers uit het verschil tussen de ‘marktprijs’ van een woning en de kostprijs van die woning. Natuurlijk is er de afgelopen jaren afgeboekt op grond maar nu de bouwers, door innovatie, goedkoper kunnen bouwen ruiken de planeconomen van gemeenten en ontwikkelaars weer kansen. En de bouwers laten zich gewillig naar de slachtbank leiden. De kostprijs plus een uitonderhandelde marge van 1 tot 2 procent is de beloning die ze ontvangen voor jaren van noest nadenken over betere spullen voor lagere prijzen.

De kostprijs van een redelijke eengezinswoning (105 vierkante meter) ligt nu al rond de 80.000 euro inclusief btw. Het zal geen vijf jaar mee duren voordat er voor die prijs complete energieneutrale woningen gebouwd worden. Het voordeel wordt echter niet zichtbaar in lagere prijzen of hogere marges voor de bouwer. Bouwers kunnen zich niet onderscheid en met optimale prijs/kwaliteitsverhoudingen omdat het verkoopkanaal de macht heeft en de winst opstrijkt via de grondexploitatie. Niet zelden zijn dat lucratieve samenwerkingsverbanden van ontwikkelaars en gemeenten. Het wordt hoog tijd dat we in dit land eens een fundamenteel debat voeren over de manier waarop we omgaan met de ‘kostprijs’ van schaars maatschappelijk bezit: grond.