EEN ENERGIE-LEVERENDE GEBOUWDE OMGEVING IN 2030 – De nieuwe bijlage

Recent verscheen het rapport van Urgenda “Nederland 100% duurzame energie in 2030, het kan als je het wilt”. Alhoewel ik het ambitieniveau onderschrijf, is de onderbouwing van het onderdeel gebouwde omgeving verre van geloofwaardig. Er wordt teruggevallen op praktijken die bij de huidige labelstap-benadering al niet werken, laat staan bij een ambitie waarbij we gaan voor energie-leverende woningen. Omdat ik het wat ongepast vind om dergelijke nobele en goedbedoelde plannen te overladen met kritiek, lever ik hierbij een alternatief voor bijlage 1 van het rapport. Het kan namelijk wel. Maar dan wel binnen de juiste actorencontext en met de inzet van alle kennis die we de afgelopen jaren middels experimenten hebben opgedaan.

BIJLAGE 1 bij rapport “Nederland 100% duurzame energie in 2030, het kan als je het wilt”

Hoe maken we de gebouwde omgeving energieneutraal?

De afgelopen jaren is er veel geëxperimenteerd met het energieneutraal maken van huizen. Dat heeft ons een aantal belangrijke lessen geleerd. De belangrijkste is wel dat het mogelijk is om een groot deel van bestaande huizen te renoveren naar het niveau “energieleverend”.

De gebouwde omgeving bestaat echter uit meer dan woningen. Zo’n 40% van het energieverbruik vindt plaats in kantoren, winkels, horecagelegenheden, bedrijfshallen, scholen en zorggebouwen. Voor het energieneutraal maken van al deze gebouwen hebben we op dit moment nog geen adequate oplossingen voorhanden. Er lonken wel kansrijke perspectieven.

Bestaande Huizen

Het verduurzamen van de gebouwde omgeving is tot nu toe vooral gericht op de kleine stappen. Initiatieven vanuit programma’s als Schoon en Zuinig, Meer met Minder, Blok voor Blok en het recent afgesloten energieakkoord zijn gericht op het realiseren van losse maatregelen en bieden weinig opschalingsperspectief voor wat betreft de grote stappen. De goedbedoelde lokale initiatieven focussen zich vooral op opwekking of blijven steken in goedbedoeld individueel knutselwerk. Initiatieven rondom energieneutraal renoveren zijn vooral ingezet vanuit het programma Energiesprong. Dat programma probeert op meerdere fronten, gelijktijdig de condities te creëren die het mogelijk moeten maken om zonder gedoe de stap naar een energieleverend huis te maken.

Willen we op grote schaal onzuinige woningen gaan ombouwen naar energieleverende woningen dan zullen daarvoor oplossingen beschikbaar moeten zijn. Aantrekkelijke renovatie-proposities die via one-stop-shop concepten verkocht kunnen worden aan huiseigenaren. Die proposities zijn nu volop in ontwikkeling. De prijs van die oplossingen is echter nog te hoog omdat de bouwindustrie nog in de pioniersfase verkeert. De renovatie van een gemiddelde rijtjeswoning uit de jaren 60/70 kost nu nog zo’n 70.000 euro. Daarmee is het echter niet mogelijk om de energierekening in te zetten als financieringsbron. Met de gemiddelde energierekening van € 175,- kan op basis van een annuïteitenhypotheek zo’n 45.000 euro geleend worden.

Daar ligt voor de industrie op dit moment dus ook de lat. Daarmee krijg je een vernieuwde en comfortabele woning voor de prijs van je energierekening. De noodzakelijke kostprijsreducties van 40 tot 50% zijn mogelijk  als in de bouw de lang aangekondigde industrialisatieslag wordt gemaakt. Grootschalige industriële productie maakt de weg vrij voor betere spullen, tegen lagere prijzen met gegarandeerde prestaties. Mass-customization zal er voor zorgen dat de klant steeds meer keuzemogelijkheden krijgt en in kan spelen op zijn eigen specifieke behoefte.

De focus zal de komende 5 jaar vooral liggen op het meest voorkomende woningtype; de rijtjeswoning. Daarna zal de focus verschoven worden naar andere veel voorkomende woning-typologieën die op een geïndustrialiseerde manier aangepakt kunnen worden. Onderstaande tabel laat zien dat het dan gaat om zo’n 3 miljoen huizen. De genoemde prijzen zullen per woningtypologie sterk gaan differentiëren. De verwachting is echter dat energieverbruiken gemiddeld genomen zullen passen bij de kosten van de aangeboden renovatieproposities. Uiteindelijk zal de spin-off van een dergelijke aanpak zorgen dat er ook slimme componenten ontwikkeld zullen worden voor huizen die minder passen bij volledig geïndustrialiseerde aanbod. Zoals bijvoorbeeld vrijstaande woningen, vooroorlogse woningen en monumenten.

We gaan niet maken wat de klant wil

De grootste valkuil waar we de afgelopen jaren zijn ingetuimd is de gedachte dat mensen zitten te wachten op onafhankelijke adviezen. Als we spullen gaan kopen willen we pas advies als die spullen er ook daadwerkelijk zijn. Zichtbare proposities met verschillende kenmerken waaruit gekozen kan worden is de eerste noodzakelijk stap. Daarvoor zijn dus verkoopkanalen nodig die verschillende vormen kunnen aannemen. Digitale platforms, de renovatieshop, de verbouw-winkel of de showroom in de wijk zijn concepten die nu al her en der gestalte krijgen. Pas als de klant kan kiezen uit een ruim aanbod van oplossingen voor zijn specifieke behoefte is er sprake van een volwassen markt.

De beste adviseur is dan nog altijd de ervaring van de buurman, de zwager of de collega. De vraag kan ook vanuit georganiseerde verbanden gecreëerd worden. Energie-coöperaties of bewonerscollectieven die gezamenlijk inkopen lijkt daarbij een aantrekkelijk perspectief. Gesprekken aan de keukentafel vinden pas plaats als mensen uit een brede range van aanbieders heeft kunnen kiezen. Vertrouwen ontstaat als de bouwindustrie beloofde prestaties op comfort, gezondheid en energie ook daadwerkelijk gaat garanderen en daar financieel op afgerekend gaat worden. Experimenten daarmee worden nu uitgevoerd binnen het programma de Stroomversnelling van Energiesprong.

De bouwsector is gewend om te maken wat de klant vraagt. Daarbij wordt dan productiecapaciteit geleverd om op een ambachtelijke manier de oplossingen van gisteren en eergisteren te maken. Een volwassen bouwindustrie ontdekt de latente behoefte van zijn klantgroep en bedankt daarvoor de oplossingen van morgen en overmorgen met voldoende modificatiemogelijkheden voor zijn klant.

Een volwassen bouwindustrie ontdekt de latente behoefte van zijn klantgroep

In stappen naar energieleverend is lastig

Een energieleverende woning is een systeem net zoals de auto een systeem is. Als bepaalde componenten van de auto ontbreken is de auto een onbruikbaar systeem, zonder motor kunnen we immers nergens komen. De belofte om de energierekening in te zetten als  financieringsbron kan alleen slagen bij één grote gegarandeerde stap. Alleen op die manier kunnen we de geldstroom van 13 miljard euro die ieder jaar weglekt naar het energiedomein optimaal benutten.

Domeinen zijn niet meer te scheiden

Een scheiding tussen duurzame opwekking en de gebouwde omgeving past niet bij de toekomst waarin wonen, werken, mobiliteit en infrastructuur in toenemende mate met elkaar verknoopt raken. Het zullen micro-grids zijn waarop de gebouwde omgeving wordt aangesloten. Deze micor-grids zullen worden voorzien van slimme sturing maar steeds onafhankelijker worden van het big-grid. Centrale duurzame opwekking is in de toekomst alleen nodig om industriële processen op een duurzame manier te voorzien van energie. De gebouwde omgeving gaat op termijn geheel self-supported worden. Dat zal worden versterkt naarmate de elektrische auto gezien gaat worden als verlengstuk van je huis. Het zal ook niet lang meer duren voordat de eerste commerciële buurtbatterijen hun intrede doen. Experimenten daarmee worden op dit moment binnen de Stroomversnelling uitgevoerd. Problemen rondom salderen lost de markt daarmee zelf op.

De gebouwde omgeving gaat op termijn geheel self-supported worden

Utiliteitsbouw

De grootste sprongen voor wat betreft energiebesparing zijn te behalen in de segmenten kantoren, winkels, zorg en horeca. Combinaties met hergebruik van kantoren zijn mogelijk alhoewel vermoedelijk slechts zo’n 35% van de bestaande kantoren waardevol genoeg is om volledig te upgraden naar een energieneutraal niveau. Zo’n 30% zal er over 20 jaar niet meer staan en de resterende 25% hebben al een redelijke energetische kwaliteit. In het segment kantoren en zorg zijn er veel kansen voor ondernemers die kant-en-klare ontzorgingsconcepten kunnen bieden middels zogenaamde ESCO constructies. Er is echter ook een zichtbare trend naar totale ontzorging op gebouwexpoitatieniveau waarbij de investeerder keuzes maakt op basis van Total-Cost-Of-Ownership.

Financiering huiseigenaren

De aantrekkelijkste financieringsvorm van grote stappen is de hypotheek. De investering is te hoog en teveel omvattend om te beschouwen vanuit het perspectief van terugverdientijden. Het waardeverhogend aspect van een dergelijke investering  speelt een belangrijke rol bij de keuze van deze financieringsvorm. Banken zullen in toenemende mate gaan inzien dat on-duurzaam onderpand een negatieve impact heeft het risicoprofiel van hun hypotheekportefuille en daardoor rentedifferentiatie gaan toepassen. Een waardeverhogende stimulus vanuit de overheid zou een gedifferentieerd hypotheekplafond moeten zijn. Mensen die een duurzame woning kopen kunnen meer geld lenen tegen lagere rente dan mensen die een on-duurzame woning kopen en niet van plan zijn die woning te verduurzamen. Daarmee wordt het aantrekkelijker om te kiezen voor een duurzame woning of het renoveren van een on-duurzame woning. Minister Blok heeft al toegezegd het hypotheekplafond te willen verhogen als bouwers de prestaties kunnen garanderen en banken de hypotheekproducten willen leveren.

Alle andere vormen van financiering kunnen op geen enkele manier concurreren met de voordelen van een hypotheek. Een ontzorgingsmodel middels een ESCO constructie is mogelijk maar nodeloos gecompliceerd en risicovol voor de klant.

Er is in Nederland geen kapitaalsprobleem. Het vullen van de noodzakelijke hypotheekfondsen tot zo’n 300 miljard euro is dus niet de belemmering.

Het creëren van ingewikkelde gemeentelijke, provinciale en rijksfondsen werkt alleen maar vertragend voor de grote stappen. Dat geld kan beter geïnvesteerd worden in het afdekken van de opstartrisico’s en grootschalige duurzame opwekking voor industriële processen.

De markt pakt het op

De aankoop van een woningvernieuwing is een kwestie van het organiseren van vraag en aanbod. De propositie van de aanbieders moet gepaard gaan met een degelijke financiering die bij voorkeur correspondeert met de huidige energierekening. Comfort, gezondheid en waardecreatie zijn echter aspecten die ertoe zullen leiden dat klanten er ook meer voor over zullen hebben. Een volwassen markt met voldoende aanbod en ervaring heeft geen inmenging van derden nodig. Bouwers die zich niet aan de belofte  houden zullen snel gecorrigeerd worden door de markt; verbeteren of van het toneel verdwijnen.

Comfort, Gezondheid en Waardecreatie

Woningcorporaties

De weg naar een energieleverende woningen voor de corporatiesector wordt geëffend door de Stroomversnelling. Een samenwerkingsverband van 6 corporaties en 4 bouwers die gezamenlijk proberen de condities te creëren voor opschaling van het zogenaamde NulOpDeMeter principe. Er is wetgeving in de maak die het mogelijk maakt om in de toekomst een woning te verhuren inclusief het duurzaam opgewekte energieverbruik van die woning. Het verdienmodel klopt alleen zullen ook voor deze sector de bouwers betere spullen moeten gaan maken voor lagere prijzen met gegarandeerde prestaties. Experimenten hebben aangetoond dat ESCO’s in deze sector lastig zijn te hanteren en ook niet nodig zijn omdat corporaties zelf onder de meest gunstige voorwaarden geld kunnen lenen. De extra kasstroom uit de energierekening zorgt er voor dat dit ook kan bij corporaties die menen bijna niet meer te kunnen investeren in de verduurzaming van hun voorraad.

De bewoners moeten worden verleid met gewild aanbod. Uitgangspunt is 100% deelname bij een dergelijke renovatie. Wordt er minder dan 70% gescoord dan heeft de bewoner geen waardevolle propositie voorgeschoteld gekregen. Aanpassing van wet- en regelgeving op dit vlak achten de koplopers niet wenselijk. Daarnaast komen er steeds meer proposities beschikbaar die kunnen worden uitgevoerd in de zogenaamde serie-van-één. Dat betekend dat uitvoering niet afhankelijk is van uitvoering in een project of blok maar dat iedere individuele woning toch vanuit een betaalbaar industrieel concept aangepakt kan worden.

De bewoners moeten worden verleid met gewild aanbod

Tot slot

De actorencontext van de gebouwde omgeving is  complex. Dat is ook de reden dat er de afgelopen decennia al veel is geprobeerd maar weinig is gepresteerd. Gelijktijdig meerdere stoplichten op groen krijgen is de sleutel tot succes. De belangrijkste les:

Keep It Stupid Simple