Een Big Green Deal…de tijd is er rijp voor!
2013..TWEE SCENARIO’S VOOR CORPORATIES
Een visie geven op de ontwikkeling van de corporatiesector in 2013 is een hele worsteling. De onzekerheid is groot. Het lijkt bijna zeker dat de “bezitsbelasting” in de huidige vorm niet doorgaat. Maar wat er voor in de plaats komt is de grote vraag.
Gaat het in de geest van de kabinetsgedachte, dan lijkt het scenario vrij simpel: corporaties worden beroofd van een kasstroom waarmee ook 40 miljard geleend had kunnen worden voor waardevolle investeringen. De resterende financieringscapaciteit is al grotendeels belegd, dus zal er weinig kunnen worden geïnvesteerd de komende jaren. De gedachte dat corporaties kunnen compenseren door huren te verhogen, lijkt flink misplaatst. Op veel plekken in het land sluiten de WOZ-waarden daar niet bij aan, of wijken doelhuren niet veel af van de markthuren die kunnen worden gevraagd.
Scenario 1: Heffing
Een negatief scenario voor de corporatiesector biedt ook kansen voor vernieuwing. Wellicht staan er andere partijen op om woondiensten te bieden aan mensen met lage inkomens. Voor nieuwbouw kan dat al. Woningen waarbij bewoners geen rekening hoeven te houden met een energienota worden gewoon gebouwd tegen een lagere prijs dan woningen die voldoen aan het huidige bouwbesluit. En daarvoor kan een aardige huurprijs worden gevraagd. De kern van het businessmodel: lage investeringskosten, zekerheid voor bewoner of eigenaar en gebruik maken van alternatieve geldstromen – met de energierekening als belangrijkste.
Combineer dat met een gedegen bedrijfsvoering, zoals bijvoorbeeld het Woon Investerings Fonds dat doet. Dat kan een woningportefeuille van zo’n 5000 woningen beheren met slechts acht (8!) mensen. Ook bestaande woningen worden in dit scenario overgedragen aan marktpartijen die beschikken over renovatieconcepten om woningen eenvoudig en goedkoop nota-nul te maken. Daarna worden ze met behulp van het woonbundelprincipe (huur+energie) verhuurd aan lage-inkomensgroepen. Natuurlijk wordt ook het middensegment niet vergeten.
De corporatiesector zal langzaam worden opgeslokt door een klantgerichte woonindustrie met voor ieder wat wils, waarbij het matchen van businessmodellen tussen bouwers, exploitanten en bewoners vanzelfsprekend is. Het zal echter wel gepaard gaan met crisis en een hoop gedoe waarbij de mensen waarvoor we het doen de grootste klappen oplopen. Dit scenario betekent veel innovatie en dynamiek, maar ook weglekken en verdamping van waardevol maatschappelijk kapitaal.
Scenario 2: Big Green Deal
Het huidige systeem biedt nog steeds voordelen die veel beter kunnen worden benut. Goedkoop geborgd geld lenen is er daar één van. De corporaties krijgen de handen op elkaar om als alternatief voor de heffing fors te investeren in het eigen bezit. Ook in dit geval wordt de energierekening ingezet als investeringsmotor. Van de 4,2 miljard cashflow die jaarlijks door de schoorstenen van de huurders vliegt, kan immers ook zo’n 80 miljard financieringscapaciteit worden gegenereerd. Bouwomzet wordt gemiddeld genomen zo’n beetje voor 40% belast met BTW en andere belastingen waardoor bij 5 miljard euro additionele investering hetzelfde bereikt wordt als een heffing. De bouwsector wordt uiteraard betrokken bij deze deal. Wat een aantal bouwers nu binnen experimenten laat zien, moet immers wel snel worden overgenomen en de innovatiedynamiek moet worden gegarandeerd. Binnen nu en 17 jaar worden 1,6 miljoen woningen energie-nota-nul met een enorme spin-off richting de particuliere sector. De bouwsector groeit uit tot de meest innovatieve sector van Nederland. Grote winnaars zijn de bewoners die niet meer afhankelijk zijn van de grillen van het energiebedrijf. Een gegarandeerde inflatievolgende woonfactuur, wie wil dat niet? De corporaties stoten hun niet-DAEB bezit af en kunnen daarmee – in combinatie met positieve rendementen op renovatie-investeringen – hun vermogenspositie versterken. Hier en daar springen pensioenfondsen in om additionele investeringen te financieren, er kunnen immers rendementen van zo’n 6 tot 7% behaald worden. Dit is de win-win-win variant…die mag je niet laten lopen.
Of is er nog een scenario 3?
Ik hoor het graag.
Categorieën
BLOG van de Groep 
Beste Jan Willem. Scenario 2 zou een geweldige stimulans zijn voor de totale opgave. Ik zou graag direkt willen inhalen met particuliere eigenaren en MKB/klein zakelijk. Bottom-up met consortia van erkende vakbedrijven in wijken en dorpen heeft zich reeds bewezen. Vaak is er dan spake van gemengd bezit en samenwerking met grotere vastgoedbeheerders kan extra voordeel opleveren. Lokale bedrijven en lokaal bestuur zeker ook betrekken bij deze gezamenlijke leuke uitdaging!! Immers groen werken, verduurzamen met als belangrijk item energiebesparing is toch vooral een feest om te doen!. Namens een viertal samenwerkingsverbanden in Noord-Nederland geef ik je te kennen dat we scenario 2 van harte ondersteunen… en graag aktief mee willen werken aan realisatie van een dergelijke Green Deal.
Een duurzaam geinspireerde groet uit Noord Nederland…. Addy Rutgers.
Jan Willem, zoals ik je ken weet ik dat je redelijk hyper ben. Als je daarnaast, zo aan het eind van de werkweek, een opkikker neem, ja dan begrijp ik dat je gedachten je naar dergelijke scenario’s leiden. Ik ben het niet met je eens en ik ben het geheel met je eens.
Net zoals waterschappen en zuiveringsschappen hebben we woningcorporaties nodig. Tenminste tot het moment dat zij een traject inzetten waarin zij zichzelf opheffen. De corporaties zijn dat traject ingeslagen in de jaren ’80 na het ‘Eneus Heerema’ akkoord. Corporaties zijn daarna getroffen door het virus ‘accounteritus abnomalus’. Deze aandoening leidt tot grootdenken, fusies en kortzichtigheid. Corporaties hebben verschillende bloedgroepen; ‘volkshuisvesters’, ‘bouwers’ en ‘boekhouders’. Pas als de volkshuisvesters weer aan het woord komen binnen de corporaties zal de patient langzaam weer gaan herstellen. Die krokedillentranen over de heffing zijn niet nodig. Als de corporaties stoppen om geld te investeren in niet-DEAB projecten kan de sector deze bijdrage aan de Nederlandse economie gemakkelijk dragen. De Nederlandse bevolking heeft 60 jaar lang meebetaald aan de opbouw van het volkshuisvestingscomplex dus is het heel ongepast van de corporaties om nu moord en brand te schreeuwen.
Als het gaat over de toekomst van de corporatiesector zie ik alleen maar positieve ontwikkelingen die zouden kunnen worden opgepakt door de sector. Er zijn nieuwe visionairs nodig om de sector hiertoe te bewegen. Maar de corporatiedeur zit voor deze nieuwe bloedgroep die sterk verwant is aan de ‘volkshuisvesters’ stevig op slot. Het kasteel wordt goed bewaakt. De kastelen van vroeger moeten het nu hebben van rondleidingen door de Jonkheer ‘himself’.
De energienotaloze woning bestaat niet, zal nooit bestaan en kan ook nooit worden ontwikkeld. Je kan wel de huur en de energiekosten samenvoegen en de nota een ‘woonlasten nota’ noemen. Gelukkig zijn huurders niet helemaal achtelijk (zie voorbeeld Apeldoorn) en doorzien ze zelfs de Greenspirator.
De financieringscapaciteit van woningcorporaties is wel het laatste probleem waar wij ons in Nederland zorgen over hoeven maken. De totale grondpositie met opstallen van het volkshuisvestingscomplex afgezet tegen het opbrengstpotentieel biedt meer dan voldoede dekking om de gehele renovatie en uitbreiding van volkshuisvestingscomplex te financieren. Het beleid van WSW en CFV moet de komende jaren tegen het licht worden gehouden.
Voor de corporaties geldt ook dat je met kleine sprongetjes niet over het ravijn spring. Voor de Energiesprong geldt dat het helemaal niet erg is om een keer mis te springen, als je maar opstaat, droge kleren aantrek en weer verder ga.
O ja, ik ben het helemaal met je eens over corporaties die huurder helpen om hun eigen decentrale energievoorziening tot stand te brengen.
Tenslotte blijf met je handen af van pensioengeld. Eerst een nieuwe visie op volkshuisvesting pas dan kijken of het volkhuisvestingscomplex (dat is iets anders dan een corporatie) een geschikte stakeholder is voor pensioenfondsen.
mvdwoa
Rob Leegwater, projectleider DUZS
Hoi Rob, dank voor je waardevolle bijdrage. Het woord energienotaloos hebben we inmiddels vervangen door de term energie-nota-nul…maar laten we elkaar niet gek maken met taal we weten allemaal wat we daarmee bedoelen. Als pensioenfondsen zelf besluiten te investeren in de Nederlandse Woningvoorraad zal ik ze niet tegenhouden. Vooral niet als ze dat doen samen met bouwers…een paar stapjes verder en de corporaties maken zichzelf overbodig. Het landschap gaat onder druk van nieuwe maatschappelijk onderstromen, technologische dynamiek en ecologische overbelasting hoe dan ook veranderen.
Jan Willem, welk scenario de oplossing biedt weet ik niet. Naar mijn idee is dat ook niet de essentie van het probleem. Belangrijker is het om in de corporatiesector te laten doordringen dat we niet kunnen afwachten tot er een oplossing wordt aangedragen. We zullen fundamenteel anders moeten gaan handelen willen we deel blijven uitmaken van de “primaire volkshuisvesting”. Daar ligt de legitimatie voor ons bestaansrecht als woningcorporatie. Daar kunnen zaken als een energie neutrale woning met een passende prijs (zonder de fabel onrendabel) in een “woonindustrie” een forse bijdrage leveren.
In dit kader is de gedachte om corporaties weer meer sociaal bedrijf te laten zijn en minder vastgoedbedrijf van belang. Zie ook de visie van oa de Corpotentials. De markt (lees ook private investeerders en fondsen) is zeer wel in staat onderliggend sociale en betaalbare woningen te financieren middels bijvoorbeeld langjarige huurovereenkomsten in ruil voor investeringen waarna de corporatie zich weer kan richten op haar doelgroep en onderhoud en beheer.
Vwb de opmerking energienotaloos: eens met Rob Leegwater, deze term is ontstaan oa in lijn met competities als Nianesto waaraan het establishment zich vastklampt, maar al snel weer veel green washing oplevert waarvan dit een voorbeeld is. Dat een toekomstbestendige woonlast waaronder energie – wellicht met alternatieve bronnen – en onderhoud van groot belang is daar zijn we het over eens. Laten we dat dan ook centraal stellen. Op die manier dwingt dit automatisch tot scherpere proposities van bouw- en ontwikkelend omdat daarmee ook op maximaal aanvaardbare stichtings- en exploitatiekosten gestuurd wordt. Voor wat betreft de grondwaarden beweegt de markt al, nu de corporaties en gemeenten nog!