INVESTEREN in plaats van AFDRAGEN

De rekenmeesters van het kabinet lijken zich op vele fronten vergist te hebben in de effecten van het regeerakkoord  op de woningmarkt. De doorrekeningen van Ortec, Centraal Fonds en WSW zijn niet misselijk. Ze laten echter alleen nog maar de directe gevolgen voor de sector zien.

In Den Haag geldt echter ook de wet van de onbedoelde neveneffecten die veelal van toepassing is bij ingewikkelde beleidswijzigingen en daarop volgende wetgeving. Juist de combinatie van die onbedoelde neveneffecten biedt kansen voor een radicaal andere koers: Investeren in plaats van Afdragen.

De belangrijkste onbedoelde neveneffecten zijn:

— Negatieve impact op de rijksbegroting: 

• Investeringsstop door corpo’s betekend een BTW-verlies van 2 miljard euro.
• Impact op de werkgelegenheid in de bouwsector, hogere uitgaven voor WW, uitkeringen en schuld-hulp-sanering.
• Een malaise in de bouwsector heeft negatieve effecten hebben op de economische dynamiek in andere sectoren.

— Stop op de verduurzamingsopgave van de bestaande voorraad:

• De rol van de Corporatie als sleutelspeler in de verduurzamingsopgave dreigt verloren te gaan.
• De betaalbaarheid van de woningvoorraad komt nog meer onder druk te staan.
• De innovatie-inspanningen door de koplopers van de bouwsector  dreigen waardeloos te worden.

De schatkist

Corporaties investeren per jaar zo’n 10 miljard in nieuwbouw en renovatie, dat is op dit moment zo’n 20% van de totale bouwomzet en meer dan 50% van de totale woningbouwomzet. Die investeringsstroom dreigt niet een beetje af te nemen maar radicaal te stoppen. Zo’n stop is niet alleen desastreus voor de huurders, de bouwsector of de verduurzamingsopgave maar ook voor de schatkist. Op huren vindt geen BTW afdracht plaats waardoor verhuurders het eindstation zijn in de BTW-keten bij de inkoop van vastgoed. Dat betekend concreet dat minister Blok misschien 2 miljard euro wint maar aan de andere kant de schatkist domweg 2 miljard euro verliest aan BTW inkomsten uit de jaarlijkse bouwomzet van de corporatiesector. Ook de uitgaven voor WW-uitkeringen, bijstands-uitkeringen en schuld-hulp-sanering zullen explosief stijgen als de werkgelegenheid in het  woningbouwsegment meer dan gehalveerd wordt, waarbij de effecten van de plannen rond de hypotheek nog niet eens in ogenschouw zijn genomen. Een malaise in de bouw betekend veel voor de economische dynamiek binnen andere sectoren. De bouw vormt één van de belangrijkste fundamenten van ons economisch systeem.

Verduurzamingsopgave

De duurzaamheidsparagraaf in het regeerakkoord is niet bijster ambitieus maar in ieder geval onuitvoerbaar als de corporaties stoppen met investeren. De corporaties zijn op dit moment het vliegwiel voor de ontwikkeling van innovatieve duurzame woningen. De Energiesprong experimenten laten zien dat er enorme stappen gezet kunnen worden in zowel nieuwbouw als renovatie.

De bouwsector ontwikkeld in Hoog Tempo betaalbare nieuwbouwconcepten met garanties voor een energie-nul-nota. De prijzen van die woningen zijn zo’n € 20.000,- goedkoper dan een bouwbesluit-woning gebouwd volgens het traditionele bouwproces. Dezelfde ontwikkeling is zichtbaar aan de renovatiekant. Energie-nota-nul renovaties waarbij de energie-nota verdwijnt in de woonfactuur leveren een rendementsverbetering van zo’n 100 tot 150% t.o.v. B-label renovaties. Die innovatie-inspanningen dreigen waardeloos te worden als ze niet binnen afzienbare tijd leiden tot bouwomzet. De effecten op de betaalbaarheid van de woonvoorraad lijken evident. Het recent door ECN gepubliceerde trendrapport Energie 2012 laat zien dat er de komende tijd nog forse prijsstijgingen zijn te verwachten. Energiearmoede zal ook de schatkist niet ongemerkt voorbij gaan, zeker niet als de huren boven inflatie zullen stijgen.

Investeren

Jaarlijks betalen huurders ca. € 4 ,2 miljard aan de energiebedrijven.  Met dat geld kan ook geïnvesteerd worden in de bestaande voorraad. Op energie-nota-nul renovaties kan met die geldstroom een positief rendement behaald worden en komt een investeringspotentieel van ca. 80 miljard ter beschikking. Dat bedrag is niet nodig is voor het realiseren van deze ambitie. De financiering lijkt geen onoverkomelijk probleem met zo’n enorme cash-flow in het verschiet en rendementen tussen de 5 en 7 procent.

In plaats van 2 miljard afdragen moet er toegewerkt worden naar een toename van de investeringen. Een verdubbeling van de bouwomzet zo rond 2017 levert de schatkist dezelfde BTW opbrengsten als een heffing van 2 miljard en zal een enorme impuls zijn voor innovatie binnen de woonindustrie die tegen die tijd zal ontstaan. Het investeringspotentieel zal alleen maar toenemen doordat de bouwsector wordt aangemoedigd dezelfde oplossingen te verkopen aan  particulieren waarbij gebruik kan worden gemaakt van hetzelfde mechanisme. Rond die tijd zijn we door slimme innovaties in staat om aanzienlijke voordelen voor huurders te bewerkstelligen waardoor de huurtoeslag afgeschaft kan worden en er structureel 2,4 miljard bezuinigd kan worden op de rijksbegroting. De onbedoelde positieve gevolgen namelijk de impact op de kwaliteit van wonen en leven zijn niet in geld uit te drukken maar zullen onvermijdelijk bijdragen aan het Bruto-Nationaal-Geluk.

Wat we nodig van de overheid zijn enkel de condities waarmee corporaties kunnen ondernemen met de energierekening van de huurder. Een goede deal lijkt me.

Energiebelasting

De verduurzaming van de gebouwde omgeving is hoe dan ook noodzakelijk en onontkoombaar. Argumenten tegen een snelle verduurzaming zullen vooral uit de hoek van de energiebedrijven en het ministerie van financiën komen. Natuurlijk ligt er een vraag op tafel hoe het wegvallen van de huidige belasting op energie opgelost moet worden. Maar laten we dat vraagstuk nu oplossen en dat niet steeds als argument gebruiken om niets te doen.